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Artigos

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DE UM IMÓVEL PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS DO ANTIGO PROPRIETÁRIO

Arnaldo Rizzardo Filho

Prescreve o artigo 1.345 do Código Civil de 2002: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Trata-se de artigo sem correspondência no Código Civil de 1916, que aborda uma obrigação propter rem, que por sua vez é a obrigação que incide sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.

A doutrina refere que "tais obrigações são vinculadas à coisa. Não interessa a transmissão. Acompanham o bem, pois originadas do imóvel. Conhecidas, também, como obrigações ob rem, ou propter rem, apresentam-se como obrigações reais, constituindo o direito real in faciendo, posto que ao seu titular cumpre, por tal condição ou qualidade, satisfazer uma prestação determinada. É ele devedor da prestação, a qual acompanha a coisa, incorporando-se nela."1

Para Orlando Gomes, "nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa"2. Arnoldo Wald coloca que obrigações "derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa"3. Maria Helena Diniz conta que a "vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor é proprietário ou possuidor."4

Pois bem, essa é a inteligência da lei. Quem comprar, por exemplo, um apartamento com débito condominial, assume a responsabilidade por esse débito, sem perder o direito de entrar com uma ação regressiva contra o vendedor, caso não tenha havido renúncia a esse direito.

Vejamos o entendimento jurisprudencial acerca do art. 1.345 do Código Civil de 2002:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. Nos termos do art. 1.345, do Código Civil, as despesas condominiais consistem em obrigação propter rem, ou seja, estão atreladas ao imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Modificação da decisão que se impõe. RECURSO PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA."

(Agravo de Instrumento Nº 70052187044, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 26/11/2012).

Caso a alienação do imóvel ocorra no âmbito de um processo judicial, através de arrematação ou adjudicação, a jurisprudência também entende pela aplicação do art. 1.345:

"APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM PRAÇA. DÉBITO CONDOMINIAL QUE ACOMPANHA O IMÓVEL, DADA A CARACTERÍSTICA PROPTER REM, A FAZER COM QUE O ARREMATANTE ARQUE COM A DÍVIDA, RESSALVADO O DIREITO DE REGRESSO. EXEGESE DO ART. 1.345 DO CCB. CASO EM QUE CONSTOU EXPRESSAMENTE DO EDITAL QUE EVENTUAL DÍVIDA REMANESCENTE IRIA ACOMPANHAR O BEM. APELO DESPROVIDO."

(Apelação Cível Nº 70038470274, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 16/09/2010).

Como se pode ver, indispensável ao adquirente de um imóvel, até mesmo se essa aquisição ocorre na seara de um processo judicial, pesquisar os ônus que acompanham o imóvel, para não haver a ingrata surpresa da cobrança por débito oriundo de data anterior à esta transferência do imóvel.


  1. Direito das coisas: Lei nº 10.406, de 10.01.2002. / Arnaldo Rizzardo. Ed. Forense, 2009, pág. 13.
  2. Obrigações, 11ª Edição. / Orlando Gomes. – Ed. Forense. Pág. 21.
  3. Obrigações e Contratos, 12ª Edição / Arnoldo Wald. Ed. Revista dos Tribunais. Pág. 60.
  4. Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º Volume, 10ª Edição. / Maria Helena Diniz. Ed. Saraiva. Pág. 11