OBRIGAÇÕES REAIS

Tratam-se de obrigações oriundas dos direitos reais. Os sujeitos da obrigação vinculam-se à satisfação da prestação a favor de outrem, relativa a coisas. Existem obrigações que consistem na entrega de bens materiais ou de direitos a eles relativos. São direitos concebidos ius in re, obrigações propter rem; possuem caráter erga omnes, pois sujeitam a universalidade de pessoas.

“Da jurisprudência, tiram-se efeitos práticos: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SENTENÇA DESCONSTITUIDA. I. Da legitimidade. As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. No caso dos autos, a questão trata de cobrança ajuizada contra a compradora com o devido registro do bem em seu nome, mas que ao tempo do débito não teria ainda tido a posse. A prova produzida nos autos não foi suficiente a demonstrar que o condomínio tenha tido ciência de que o imóvel registrado em nome da demandada ainda estivesse na posse da construtora ao tempo do inadimplemento. II. Da responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais. Conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça, em recurso julgado na sistemática do 543-C do Código de Processo Civil (REsp 1345331/RS): “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”. No caso, não há prova sobre a ciência do condomínio acerca da data em que a adquirente, proprietária registral, tomou posse no imóvel, não se justificando o reconhecimento da ilegitimidade passiva da ré, pois legitimada na condição de proprietária registral a responder quanto ao pagamento dos valores devidos. A demandada adquiriu o imóvel e registrou a compra e venda. Embora somente tenha tomado a posse sobre o bem em data posterior ao período respectivo do débito, não há provas no sentido de que o condomínio tenha tido ciência deste fato. III. Da denunciação da lide. A causa não está madura para julgamento, pois necessária apreciação do mérito e da pretensão da ré, com anuência da parte autora, na denunciação da lide em face da Construtora MRV, anterior proprietária do bem. Desconstituída a sentença. IV. Prequestionamento. Nos termos do artigo 1.025, do Novo Código de Processo Civil, é desnecessário o prequestionamento da legislação invocada para fins de interposição de recursos às instâncias superiores. À UNANIMIDADE, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA DESCONSTITUIR A SENTENÇA” (Apelação Cível, Nº 70084056332, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 27-11-2020).